Fragen & Antworten
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Hilfestellungen rund um das Thema Immobilien.
Ob Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen, mieten oder vermieten möchten, eine Finanzierung oder eine Kapitalanlage suchen – hier finden Sie die Antworten auf die häufigsten Fragen rund um das Thema Immobilien.
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Hilfestellungen rund um das Thema Immobilien.
Ob Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen, mieten oder vermieten möchten, eine Finanzierung oder eine Kapitalanlage suchen – hier finden Sie die Antworten auf die häufigsten Fragen rund um das Thema Immobilien.
WIR SIND FÜR SIE DA.
Ob Sie eine Anfrage haben oder eine umfassende Beratung wünschen – wir sind jederzeit und mit vollem Einsatz für Sie da.
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Welche Kaufnebenkosten gibt es?
Der Kaufpreis allein reicht beim Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung nicht aus – es fallen zusätzlich Kaufnebenkosten an, die je nach Objekt bis zu 15 Prozent des Kaufpreises betragen können.
Neben der Maklercourtage müssen Käufer auch Notarkosten einplanen. Der Notar stellt die beglaubigte Urkunde für den Kaufabschluss aus und sorgt für die gesetzlich vorgeschriebene Beurkundung des Kaufvertrags. Dafür fallen Gebühren in Höhe von 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises an.
Zusätzlich wird die Immobilie ins Grundbuch eingetragen – ein Schritt, der mit rund 0,5 Prozent des Kaufpreises zu Buche schlägt. Das Grundbuch dokumentiert sämtliche Rechte an der Immobilie, darunter Eigentum, Hypotheken und Grundschulden.
Auch das Finanzamt erhebt seinen Anteil: Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises (Stand: 21.10.2015).
Wer den Kauf über ein Darlehen finanziert, sollte auch hier mögliche Zusatzkosten einkalkulieren. Neben Zinsen und Tilgungsraten können Wertermittlungsgebühren anfallen, die etwa 0,2 bis 0,5 Prozent der Darlehenssumme ausmachen. Wird der Kredit nicht innerhalb einer vereinbarten Frist abgerufen, verlangen Banken oft Bereitstellungszinsen. Diese liegen in der Regel bei bis zu 0,25 Prozent der Kreditsumme pro Monat und sind verhandelbar.
Unser Tipp: Informieren Sie sich im Vorfeld über die Höhe der Kaufnebenkosten und lassen Sie sich den Grundbuchauszug sowie die damit verbundenen rechtlichen Verpflichtungen ausführlich vom Notar erklären. Unter bestimmten Voraussetzungen können mitgekaufte Einrichtungsgegenstände und Ausstattungen von der Grunderwerbsteuer ausgenommen werden – ein Steuerberater oder Notar kann hierzu beraten.
Wann ist die Courtage fällig?
Die Maklerprovision, auch Courtage genannt, ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie erhält. Eine Vermittlung gilt als erfolgreich, sobald der Miet- oder Kaufvertrag unterzeichnet wurde. Erst dann wird die Courtage fällig.
Für den Anspruch auf eine Maklercourtage ist ein Vertrag zwischen dem Auftraggeber und dem Makler erforderlich. Die Höhe der Provision wird dabei meist schriftlich vereinbart, jedoch kann ein solcher Vertrag auch mündlich zustande kommen.
Was ist der Energieausweis und warum ist er Pflicht?
Seit dem 1. Mai 2014 ist der Energieausweis beim Verkauf und bei der Vermietung von Wohn- und Gewerbegebäuden Pflicht. Schließlich nützt ein günstiger Kauf- oder Mietpreis wenig, wenn hohe Energiekosten die Ersparnis wieder aufzehren. Der Energieausweis soll deshalb die Energieeffizienz eines Gebäudes transparent machen.
Das Dokument umfasst vier Seiten und gibt an, wie viel Energie für Heizung und Warmwasser benötigt wird. Da sich die Angaben auf das gesamte Gebäude beziehen, lässt sich daraus jedoch kein Rückschluss auf eine einzelne Wohnung ziehen.
Eine Farbskala verdeutlicht die Energieeffizienz: Je grüner der Bereich, desto geringer der Energiebedarf. Abhängig von der Art des Ausweises wird entweder der theoretische Energiebedarf (Bedarfsausweis) oder der tatsächliche Energieverbrauch (Verbrauchsausweis) dargestellt.
Der Energieverbrauchskennwert gibt den Energieverbrauch in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/m²a) an. Zusätzlich enthält der Energieausweis Vergleichswerte für ähnliche Gebäude sowie Empfehlungen für mögliche Modernisierungsmaßnahmen.
Welche Unterlagen brauche ich für den Finanzerungsantrag?
Die Kreditunterlagen geben der Bank unter anderem Aufschluss über Ihre Kreditwürdigkeit und über das Kauf- oder Bauobjekt. Hinzu kommen Angaben und Nachweise zur Beleihbarkeit.
Privatpersonen brauchen für die Bonitätsprüfung:
- Einkommensnachweise der letzten 3 Monate
- Aktueller Einkommenssteuerbescheid
- Nachweis über vorhandene Vermögenswerte
- Vorhandene Versicherungsverträge
- Personalausweis oder Reisepass
Selbständige oder Freiberufler brauchen:
- Den letzten Jahresabschluss
- Die letzten zwei Einkommenssteuernachweise
- Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA)
Auch Wertpapierauflistungen und -abrechnungen, Mietverträge oder Rentenbescheide als Vermögensnachweise vorgelegt werden und der Kreditnehmer stimmt mit dem Antrag einer Bonitätsprüfung bei der Schufa zu.
Darüber hinaus fordert die Bank auf Informationen über die Immobilie oder das Grundstück – die erforderlichen Unterlagen unterscheiden sich, je nachdem, ob Sie eine Bestandsimmobilie kaufen oder eine Immobilie neu bauen möchten.
Weitere vorzulegende Dokumente sind in der Regel:
- Lageplan der Immobilie
- Im Fall eines Neubaus die Baubeschreibung
- Gesamtkostenaufstellung
- Aktueller Grundbuchauszug
- Einheitswertbeschreibung des Finanzamtes
- Baugenehmigung bei Neubau
- Teilungserklärung
- Wohnflächenberechnung
- Brandversicherungspolice
Soll ich wirklich kaufen oder doch lieber mieten?
Mietfrei im Alter wohnen und das Eigenheim nach den eigenen Vorstellungen gestalten – das sind meist die Hauptgründe für den Kauf einer Immobilie. Entscheidend dabei ist eine sichere Finanzierung sowie die vollständige Tilgung des Kredits vor dem Ruhestand. Erst dann wird die Immobilie zu einer finanziellen Entlastung und kann als zusätzliche Absicherung im Alter dienen.
Allerdings sollten Kaufinteressenten bedenken, dass eine eigene Immobilie langfristige Verpflichtungen mit sich bringt, darunter Steuern, Versicherungen und regelmäßige Instandhaltungskosten. Auch nach der vollständigen Abbezahlung sind Rücklagen für Reparaturen und Modernisierungen notwendig.
Aus Gründen der Flexibilität ziehen viele Menschen dennoch eine Mietwohnung vor. Wer aus beruflichen oder privaten Gründen umziehen muss, hat als Mieter weniger Aufwand und kann schneller in ein neues Zuhause wechseln. Zudem sind die laufenden Kosten in der Regel niedriger als bei einer Eigentumsimmobilie. Ein weiterer Vorteil: Mieter müssen sich nicht um Reparaturen oder die Instandhaltung des Gebäudes kümmern.
Wie setzt sich ein eventuelles Hausgeld zusammen?
Wer eine Eigentumswohnung kauft, sollte bereits im Vorfeld das Hausgeld in seine Kalkulation einbeziehen. Dabei handelt es sich um eine monatliche Umlage, die neben den Betriebskosten auch Ausgaben für die Verwaltung und Instandhaltung des Gebäudes umfasst. Zu den typischen Posten zählen unter anderem Kosten für Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Reinigung, Gebäudeversicherung, Aufzug, Hausmeister, Schornsteinfeger oder Gartenpflege. Allerdings können nicht alle dieser Kosten auf Mieter umgelegt werden.
Die Höhe des Hausgeldes wird von der Hausverwaltung anhand eines Wirtschaftsplanes berechnet, der von der Eigentümerversammlung genehmigt werden muss. Die Verteilung der Kosten erfolgt nach einem festgelegten Schlüssel, der sich am Anteil des Gemeinschaftseigentums orientiert. Dieser sogenannte Miteigentumsanteil richtet sich nach der Wohnfläche sowie dem individuellen Verbrauch und kann dem Wirtschaftsplan entnommen werden.
Am Jahresende erfolgt eine Abrechnung durch die Verwaltung. Falls die Vorauszahlungen nicht ausgereicht haben, müssen Eigentümer eine Nachzahlung leisten – überschüssige Beträge werden hingegen erstattet.
Was ist meine Immobilie wert?
Viele Eigentümer, die ihre Immobilie verkaufen möchten, unterliegen typischen Fehleinschätzungen:
- Mein neues Objekt kostet mich …, also brauche ich …
- Ich habe damals bereits … gezahlt, also muss die Immobilie heute viel mehr wert sein
- Mein Nachbar hat für … verkauft, und meine Immobilie ist doch viel schöner
- Der Käufer wird noch verhandeln, also muss ich den Preis vorher anheben
Letztendlich ist eine Immobilie jedoch nur so viel wert, wie ein Interessent bereit ist zu zahlen. Käufer sind in der Regel gut informiert, haben sich bereits mehrere Objekte angesehen und kennen die lokalen Immobilienpreise genau.
Unser Tipp: Lassen Sie sich nicht von Emotionen, Annahmen oder Nachbarschaftsgesprächen leiten. Stattdessen sollten Sie den Wert Ihrer Immobilie objektiv ermitteln. Recherchieren Sie vergleichbare Verkäufe und die aktuelle Marktlage. Wenn Ihnen das zu aufwendig ist, können Sie einen Gutachter oder erfahrene Immobilienmakler wie uns beauftragen – so stellen Sie sicher, dass Sie den bestmöglichen Preis erzielen.
Wie viel Zeit muss ich für einen Verkauf einplanen?
Ein Immobilienverkauf in Eigenregie kann sich schnell in die Länge ziehen – von der Preisfindung bis zur Schlüsselübergabe können Monate vergehen. Ohne umfassendes Fachwissen fällt es vielen Eigentümern schwer, den richtigen Marktwert zu ermitteln, alle erforderlichen Unterlagen zusammenzustellen, geeignete Vermarktungskanäle auszuwählen, ansprechende Werbemittel zu erstellen und Besichtigungen professionell zu organisieren.
Besonders riskant wird es, wenn die Immobilie mit einem falschen Preis angeboten wird. Findet sich kein Käufer, kann sich der Verkaufsprozess unnötig in die Länge ziehen. Je länger die Immobilie auf dem Markt ist, desto skeptischer werden potenzielle Interessenten – das Risiko steigt, dass nur ein Verkauf zu einem deutlich niedrigeren Preis möglich ist oder die Immobilie gar nicht verkauft wird.
Unser Tipp: Informieren Sie sich frühzeitig über die zahlreichen Herausforderungen eines Immobilienverkaufs und prüfen Sie realistisch, ob Sie diesen Prozess allein bewältigen können. In vielen Fällen lohnt sich die Unterstützung eines erfahrenen Immobilienmaklers. Ein Verkauf mit uns dauert beispielsweise durchschnittlich nur acht Wochen und sichert Ihnen den bestmöglichen Preis. So sparen Sie wertvolle Zeit, vermeiden Stress und profitieren von mehr rechtlicher sowie finanzieller Sicherheit.
Welche Vorbereitungen muss ich vor dem Verkaufsstart noch treffen?
Ehe der Verkauf beginnt, brauchen Sie zahlreiche Dokumente und Unterlagen, um zum Beispiel ein wirksames Exposé erstellen zu können. Dazu gehören zum Beispiel:
- Digitale Weitwinkelfotos
- Aufmerksamkeitsstarke Texte
- Aktueller Grundbuchauszug
- Wirtschaftsplan
- Energieausweis (Pflicht beim Verkauf, sonst drohen mehrere tausend Euro Bußgeld)
- Aufbereitete Grundrisse
- Teilungserklärung
- Protokolle der Eigentümerversammlungen (bei Eigentumswohnungen)
- Baubeschreibung
- Aktueller Lageplan
Unser Tipp: Planen Sie vor Verkaufsbeginn auch ausreichend Zeit ein, um Ihre Immobilie ansprechend herzurichten. Dazu gehören nicht nur notwendige Reparaturen und unter Umständen Modernisierungsmaßnahmen, sondern auch die Berücksichtigung der verschiedenen Käuferzielgruppen. Eine junge Familie mit Kindern betrachtet ihr potenzielles neues Zuhause unter anderen Gesichtspunkten als zum Beispiel ein Arztehepaar oder Interessenten im Ruhestand.
Was muss ich bei Besichtigungen beachten?
Da die meisten Interessenten berufstätig sind, sollten Besichtigungstermine bevorzugt in den Abendstunden oder am Wochenende stattfinden. Zudem ist es essenziell, die Immobilie für jede Besichtigung gründlich zu reinigen und ansprechend vorzubereiten, damit sich potenzielle Käufer direkt wohlfühlen. Ein angenehmes Raumklima, Ordnung und Sauberkeit tragen erheblich zur positiven Wahrnehmung bei.
Während der Besichtigung ist ein höflicher und respektvoller Umgang von der Begrüßung bis zur Verabschiedung unerlässlich – auch bei kritischen oder detaillierten Nachfragen. Käufer treffen eine weitreichende finanzielle Entscheidung und möchten sich die Immobilie in Ruhe ansehen. Daher sollte ausreichend Zeit für eine ausführliche Präsentation eingeplant werden. Ebenso wichtig ist die Nachbereitung: Bleiben Sie mit den Interessenten in Kontakt, beantworten Sie offene Fragen und signalisieren Sie Ihre Verfügbarkeit.
Unser Tipp: Seien Sie selektiv bei der Wahl Ihrer Besucher. Nicht jeder, der eine Besichtigung vereinbart, hat ernsthafte Kaufabsichten. Manche möchten sich nur umsehen oder sammeln Informationen aus anderen Beweggründen. Überprüfen Sie daher vorab, ob es sich um ernsthafte Interessenten handelt, um Ihre Zeit und Mühe sinnvoll zu investieren.
Wie komme ich an einen rechtlich einwandfreien Kaufvertrag
Sicher, Vorlagen im Internet gibt es viele. Doch sind sie wirklich noch auf dem neusten rechtlichen Stand? Und wie können Sie darin individuelle Vereinbarungen zwischen Ihnen und dem Käufer unterbringen? Darüber hinaus geht ohne notarielle Beglaubigung ohnehin nichts.
Unser Tipp: Gehen Sie auf Nummer sicher und lassen Sie den Vertragsentwurf von einem Notar anfertigen, auf den Sie sich zuvor mit dem Käufer geeinigt haben. Erarbeiten Sie etwaige Änderungen gemeinsam mit dem Käufer und lassen Sie den Vertrag erst beurkunden, wenn alle Vertragsänderungen beschlossen sind und die Finanzierungsbestätigung des Käufers vorliegt.
Was ist bei der Objektübergabe zu beachten?
Bei der Objektübergabe sind alle Schlüssel sowie sämtliche relevanten Unterlagen, einschließlich Objekt- und Versicherungsdokumente, an den Käufer zu übergeben. Zudem sollten alle Zählerstände für Strom, Wasser, Gas und andere Versorgungen in einem Übergabeprotokoll festgehalten werden. Dieses Protokoll muss von beiden Parteien unterzeichnet und an die jeweiligen Energieversorger weitergeleitet werden.
Unser Tipp: Führen Sie die Objektübergabe ausschließlich zum vertraglich festgelegten Termin durch. Nur so greifen die vom Notar vorgesehenen Sicherungsmechanismen, die im Kaufvertrag festgehalten wurden, und Sie vermeiden mögliche rechtliche oder finanzielle Risiken.
Welche Pflichten habe ich als Vermieter?
Das Mietrecht ist vielschichtig und wird durch zahlreiche Urteile des Bundesgerichtshofs kontinuierlich weiterentwickelt, was die Rechtslage nicht unbedingt transparenter macht. Vermieter haben insbesondere folgende Pflichten:
- Übergabe der Wohnung zum im Mietvertrag festgelegten Termin, einschließlich der Aushändigung der Schlüssel.
- Sicherstellung der Instandhaltung und Durchführung notwendiger Reparaturen, um den Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zu bewahren sowie die Behebung entstandener Schäden.
- Zustimmung zur Aufnahme enger Familienangehöriger wie Ehepartner, eingetragene Lebenspartner und Kinder, sofern dadurch keine Überbelegung der Wohnung entsteht.
Wann darf ich meinem Mieter außerordentlich kündigen?
Kommt Ihr Mieter mit der Mietzahlung in Verzug, haben Sie das Recht, das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos zu kündigen. Dies ist der Fall, wenn der Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Monaten mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist. Ebenso ist eine fristlose Kündigung zulässig, wenn sich über mehrere Monate hinweg Mietrückstände von mindestens zwei Monatsmieten angesammelt haben.
Auch bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen wie anhaltender Ruhestörung, wiederholten Bedrohungen von Nachbarn oder einer unerlaubten gewerblichen Nutzung der Wohnung können Sie das Mietverhältnis fristlos beenden. Wichtig ist in solchen Fällen, sämtliche Verstöße sorgfältig zu dokumentieren, beispielsweise durch Protokolle oder Polizeiberichte.
Unser Tipp: Bevor Sie eine fristlose Kündigung aussprechen, sollten Sie den Mieter schriftlich abmahnen und ihm eine Frist zur Verhaltensänderung setzen. Die Kündigung selbst muss detailliert begründet und mit entsprechenden Nachweisen untermauert werden. Sie wird wirksam, sobald der Mieter sie erhalten hat.
Wie kündige ich einem Mieter wegen Eigenbedarfs?
Benötigen Sie Ihre Immobilie für sich selbst, enge Angehörige oder Haushaltsmitglieder wie eine Pflegekraft, haben Sie das Recht, Ihrem Mieter wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Ein typischer Fall wäre, wenn die vermietete Wohnung barrierefrei ist, während Ihre eigene es nicht ist, und Ihr Ehepartner aufgrund einer Krankheit auf eine solche Wohnsituation angewiesen ist.
Allerdings unterliegen Eigenbedarfskündigungen einer strengen gerichtlichen Prüfung. Im genannten Beispiel könnte eine Kündigung als nicht stichhaltig angesehen werden, wenn die Gehbehinderung Ihres Ehepartners bereits bestand, als der Mietvertrag abgeschlossen wurde.
Unser Tipp: Begründen Sie die Eigenbedarfskündigung im Schreiben detailliert und nachvollziehbar. Um rechtliche Fallstricke zu vermeiden, empfiehlt es sich, das Kündigungsschreiben vorab von einem Experten prüfen zu lassen.
Wie bereite ich mich auf den einen Besichtigungstermin vor?
Da Sie in der Regel nicht der einzige Interessent für eine Wohnung sind, sollten Sie sich sorgfältig auf die Besichtigung vorbereiten. Eine gute Vorbereitung ermöglicht es Ihnen, alle wichtigen Fragen zu klären und gleichzeitig einen positiven Eindruck beim Vermieter zu hinterlassen. Empfehlenswerte Unterlagen für die Bewerbung sind:
- Mieter-Selbstauskunft
- Gehaltsnachweise
- Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
- Schufa-Bonitätsauskunft
- Kopie des aktuellen Personalausweises, Reisepasses oder der Aufenthaltsgenehmigung
Unser Tipp: Ein gepflegtes Erscheinungsbild und ein höflicher Umgangston wirken überzeugender als ein nachlässiges Auftreten oder Unfreundlichkeit. Gleichzeitig sollten Sie sich authentisch verhalten und nicht übertrieben anbiedern. Pünktlichkeit ist dabei ein Muss!
Worauf muss ich im Mietvertrag besonders achten?
Kleinreparaturen und Kündigungsfristen: Das sollten Mieter wissen
Mieter sind verpflichtet, Kleinreparaturen bis zu einer Höhe von 125 Euro pro Reparatur selbst zu zahlen. Allerdings dürfen die jährlichen Kosten hierfür nicht mehr als sechs Prozent der Jahresbruttomiete betragen.
Grundsätzlich beträgt die Kündigungsfrist für Mieter drei Monate. Nach einer Kündigung kann der Mieter ohne Angabe von Gründen zum Ende des übernächsten Monats ausziehen. Allerdings gibt es Ausnahmen:
- Sperrfristen: Manche Mietverträge enthalten Klauseln, die beide Parteien verpflichten, für einen bestimmten Zeitraum – maximal vier Jahre – nicht zu kündigen.
- Befristete Mietverträge: Hier wird die Dauer des Mietverhältnisses bereits vor Einzug festgelegt, sodass eine ordentliche Kündigung während der Laufzeit ausgeschlossen ist.
Unser Tipp: Lesen Sie den Mietvertrag sorgfältig durch und klären Sie eventuelle Unklarheiten, bevor Sie ihn unterschreiben.
Wie setzen sich Mietkosten zusammen?
Die Mietkosten setzen sich aus dem Kaltmietpreis und den Nebenkosten zusammen.
Unser Tipp: Achten Sie auf Zusatzkosten wie GEZ, Strom, Internet etc., denn diese sind meist nicht in der Miete enthalten.
FAQ FÜR
Kaufinteressenten
Welche Kaufnebenkosten gibt es?
Der Kaufpreis allein reicht beim Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung nicht aus – es fallen zusätzlich Kaufnebenkosten an, die je nach Objekt bis zu 15 Prozent des Kaufpreises betragen können.
Neben der Maklercourtage müssen Käufer auch Notarkosten einplanen. Der Notar stellt die beglaubigte Urkunde für den Kaufabschluss aus und sorgt für die gesetzlich vorgeschriebene Beurkundung des Kaufvertrags. Dafür fallen Gebühren in Höhe von 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises an.
Zusätzlich wird die Immobilie ins Grundbuch eingetragen – ein Schritt, der mit rund 0,5 Prozent des Kaufpreises zu Buche schlägt. Das Grundbuch dokumentiert sämtliche Rechte an der Immobilie, darunter Eigentum, Hypotheken und Grundschulden.
Auch das Finanzamt erhebt seinen Anteil: Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises (Stand: 21.10.2015).
Wer den Kauf über ein Darlehen finanziert, sollte auch hier mögliche Zusatzkosten einkalkulieren. Neben Zinsen und Tilgungsraten können Wertermittlungsgebühren anfallen, die etwa 0,2 bis 0,5 Prozent der Darlehenssumme ausmachen. Wird der Kredit nicht innerhalb einer vereinbarten Frist abgerufen, verlangen Banken oft Bereitstellungszinsen. Diese liegen in der Regel bei bis zu 0,25 Prozent der Kreditsumme pro Monat und sind verhandelbar.
Unser Tipp: Informieren Sie sich im Vorfeld über die Höhe der Kaufnebenkosten und lassen Sie sich den Grundbuchauszug sowie die damit verbundenen rechtlichen Verpflichtungen ausführlich vom Notar erklären. Unter bestimmten Voraussetzungen können mitgekaufte Einrichtungsgegenstände und Ausstattungen von der Grunderwerbsteuer ausgenommen werden – ein Steuerberater oder Notar kann hierzu beraten.
Wann ist die Courtage fällig?
Die Maklerprovision, auch Courtage genannt, ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie erhält. Eine Vermittlung gilt als erfolgreich, sobald der Miet- oder Kaufvertrag unterzeichnet wurde. Erst dann wird die Courtage fällig.
Für den Anspruch auf eine Maklercourtage ist ein Vertrag zwischen dem Auftraggeber und dem Makler erforderlich. Die Höhe der Provision wird dabei meist schriftlich vereinbart, jedoch kann ein solcher Vertrag auch mündlich zustande kommen.
Was ist der Energieausweis und warum ist er Pflicht?
Seit dem 1. Mai 2014 ist der Energieausweis beim Verkauf und bei der Vermietung von Wohn- und Gewerbegebäuden Pflicht. Schließlich nützt ein günstiger Kauf- oder Mietpreis wenig, wenn hohe Energiekosten die Ersparnis wieder aufzehren. Der Energieausweis soll deshalb die Energieeffizienz eines Gebäudes transparent machen.
Das Dokument umfasst vier Seiten und gibt an, wie viel Energie für Heizung und Warmwasser benötigt wird. Da sich die Angaben auf das gesamte Gebäude beziehen, lässt sich daraus jedoch kein Rückschluss auf eine einzelne Wohnung ziehen.
Eine Farbskala verdeutlicht die Energieeffizienz: Je grüner der Bereich, desto geringer der Energiebedarf. Abhängig von der Art des Ausweises wird entweder der theoretische Energiebedarf (Bedarfsausweis) oder der tatsächliche Energieverbrauch (Verbrauchsausweis) dargestellt.
Der Energieverbrauchskennwert gibt den Energieverbrauch in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/m²a) an. Zusätzlich enthält der Energieausweis Vergleichswerte für ähnliche Gebäude sowie Empfehlungen für mögliche Modernisierungsmaßnahmen.
Welche Unterlagen brauche ich für den Finanzerungsantrag?
Die Kreditunterlagen geben der Bank unter anderem Aufschluss über Ihre Kreditwürdigkeit und über das Kauf- oder Bauobjekt. Hinzu kommen Angaben und Nachweise zur Beleihbarkeit.
Privatpersonen brauchen für die Bonitätsprüfung:
- Einkommensnachweise der letzten 3 Monate
- Aktueller Einkommenssteuerbescheid
- Nachweis über vorhandene Vermögenswerte
- Vorhandene Versicherungsverträge
- Personalausweis oder Reisepass
Selbständige oder Freiberufler brauchen:
- Den letzten Jahresabschluss
- Die letzten zwei Einkommenssteuernachweise
- Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA)
Auch Wertpapierauflistungen und -abrechnungen, Mietverträge oder Rentenbescheide als Vermögensnachweise vorgelegt werden und der Kreditnehmer stimmt mit dem Antrag einer Bonitätsprüfung bei der Schufa zu.
Darüber hinaus fordert die Bank auf Informationen über die Immobilie oder das Grundstück – die erforderlichen Unterlagen unterscheiden sich, je nachdem, ob Sie eine Bestandsimmobilie kaufen oder eine Immobilie neu bauen möchten.
Weitere vorzulegende Dokumente sind in der Regel:
- Lageplan der Immobilie
- Im Fall eines Neubaus die Baubeschreibung
- Gesamtkostenaufstellung
- Aktueller Grundbuchauszug
- Einheitswertbeschreibung des Finanzamtes
- Baugenehmigung bei Neubau
- Teilungserklärung
- Wohnflächenberechnung
- Brandversicherungspolice
Soll ich wirklich kaufen oder doch lieber mieten?
Mietfrei im Alter wohnen und das Eigenheim nach den eigenen Vorstellungen gestalten – das sind meist die Hauptgründe für den Kauf einer Immobilie. Entscheidend dabei ist eine sichere Finanzierung sowie die vollständige Tilgung des Kredits vor dem Ruhestand. Erst dann wird die Immobilie zu einer finanziellen Entlastung und kann als zusätzliche Absicherung im Alter dienen.
Allerdings sollten Kaufinteressenten bedenken, dass eine eigene Immobilie langfristige Verpflichtungen mit sich bringt, darunter Steuern, Versicherungen und regelmäßige Instandhaltungskosten. Auch nach der vollständigen Abbezahlung sind Rücklagen für Reparaturen und Modernisierungen notwendig.
Aus Gründen der Flexibilität ziehen viele Menschen dennoch eine Mietwohnung vor. Wer aus beruflichen oder privaten Gründen umziehen muss, hat als Mieter weniger Aufwand und kann schneller in ein neues Zuhause wechseln. Zudem sind die laufenden Kosten in der Regel niedriger als bei einer Eigentumsimmobilie. Ein weiterer Vorteil: Mieter müssen sich nicht um Reparaturen oder die Instandhaltung des Gebäudes kümmern.
Wie setzt sich ein eventuelles Hausgeld zusammen?
Wer eine Eigentumswohnung kauft, sollte bereits im Vorfeld das Hausgeld in seine Kalkulation einbeziehen. Dabei handelt es sich um eine monatliche Umlage, die neben den Betriebskosten auch Ausgaben für die Verwaltung und Instandhaltung des Gebäudes umfasst. Zu den typischen Posten zählen unter anderem Kosten für Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Reinigung, Gebäudeversicherung, Aufzug, Hausmeister, Schornsteinfeger oder Gartenpflege. Allerdings können nicht alle dieser Kosten auf Mieter umgelegt werden.
Die Höhe des Hausgeldes wird von der Hausverwaltung anhand eines Wirtschaftsplanes berechnet, der von der Eigentümerversammlung genehmigt werden muss. Die Verteilung der Kosten erfolgt nach einem festgelegten Schlüssel, der sich am Anteil des Gemeinschaftseigentums orientiert. Dieser sogenannte Miteigentumsanteil richtet sich nach der Wohnfläche sowie dem individuellen Verbrauch und kann dem Wirtschaftsplan entnommen werden.
Am Jahresende erfolgt eine Abrechnung durch die Verwaltung. Falls die Vorauszahlungen nicht ausgereicht haben, müssen Eigentümer eine Nachzahlung leisten – überschüssige Beträge werden hingegen erstattet.
FAQ FÜR
Verkäufer
Was ist meine Immobilie wert?
Viele Eigentümer, die ihre Immobilie verkaufen möchten, unterliegen typischen Fehleinschätzungen:
- Mein neues Objekt kostet mich …, also brauche ich …
- Ich habe damals bereits … gezahlt, also muss die Immobilie heute viel mehr wert sein
- Mein Nachbar hat für … verkauft, und meine Immobilie ist doch viel schöner
- Der Käufer wird noch verhandeln, also muss ich den Preis vorher anheben
Letztendlich ist eine Immobilie jedoch nur so viel wert, wie ein Interessent bereit ist zu zahlen. Käufer sind in der Regel gut informiert, haben sich bereits mehrere Objekte angesehen und kennen die lokalen Immobilienpreise genau.
Unser Tipp: Lassen Sie sich nicht von Emotionen, Annahmen oder Nachbarschaftsgesprächen leiten. Stattdessen sollten Sie den Wert Ihrer Immobilie objektiv ermitteln. Recherchieren Sie vergleichbare Verkäufe und die aktuelle Marktlage. Wenn Ihnen das zu aufwendig ist, können Sie einen Gutachter oder erfahrene Immobilienmakler wie uns beauftragen – so stellen Sie sicher, dass Sie den bestmöglichen Preis erzielen.
Wie viel Zeit muss ich für einen Verkauf einplanen?
Ein Immobilienverkauf in Eigenregie kann sich schnell in die Länge ziehen – von der Preisfindung bis zur Schlüsselübergabe können Monate vergehen. Ohne umfassendes Fachwissen fällt es vielen Eigentümern schwer, den richtigen Marktwert zu ermitteln, alle erforderlichen Unterlagen zusammenzustellen, geeignete Vermarktungskanäle auszuwählen, ansprechende Werbemittel zu erstellen und Besichtigungen professionell zu organisieren.
Besonders riskant wird es, wenn die Immobilie mit einem falschen Preis angeboten wird. Findet sich kein Käufer, kann sich der Verkaufsprozess unnötig in die Länge ziehen. Je länger die Immobilie auf dem Markt ist, desto skeptischer werden potenzielle Interessenten – das Risiko steigt, dass nur ein Verkauf zu einem deutlich niedrigeren Preis möglich ist oder die Immobilie gar nicht verkauft wird.
Unser Tipp: Informieren Sie sich frühzeitig über die zahlreichen Herausforderungen eines Immobilienverkaufs und prüfen Sie realistisch, ob Sie diesen Prozess allein bewältigen können. In vielen Fällen lohnt sich die Unterstützung eines erfahrenen Immobilienmaklers. Ein Verkauf mit uns dauert beispielsweise durchschnittlich nur acht Wochen und sichert Ihnen den bestmöglichen Preis. So sparen Sie wertvolle Zeit, vermeiden Stress und profitieren von mehr rechtlicher sowie finanzieller Sicherheit.
Welche Vorbereitungen muss ich vor dem Verkaufsstart noch treffen?
Ehe der Verkauf beginnt, brauchen Sie zahlreiche Dokumente und Unterlagen, um zum Beispiel ein wirksames Exposé erstellen zu können. Dazu gehören zum Beispiel:
- Digitale Weitwinkelfotos
- Aufmerksamkeitsstarke Texte
- Aktueller Grundbuchauszug
- Wirtschaftsplan
- Energieausweis (Pflicht beim Verkauf, sonst drohen mehrere tausend Euro Bußgeld)
- Aufbereitete Grundrisse
- Teilungserklärung
- Protokolle der Eigentümerversammlungen (bei Eigentumswohnungen)
- Baubeschreibung
- Aktueller Lageplan
Unser Tipp: Planen Sie vor Verkaufsbeginn auch ausreichend Zeit ein, um Ihre Immobilie ansprechend herzurichten. Dazu gehören nicht nur notwendige Reparaturen und unter Umständen Modernisierungsmaßnahmen, sondern auch die Berücksichtigung der verschiedenen Käuferzielgruppen. Eine junge Familie mit Kindern betrachtet ihr potenzielles neues Zuhause unter anderen Gesichtspunkten als zum Beispiel ein Arztehepaar oder Interessenten im Ruhestand.
Was muss ich bei Besichtigungen beachten?
Da die meisten Interessenten berufstätig sind, sollten Besichtigungstermine bevorzugt in den Abendstunden oder am Wochenende stattfinden. Zudem ist es essenziell, die Immobilie für jede Besichtigung gründlich zu reinigen und ansprechend vorzubereiten, damit sich potenzielle Käufer direkt wohlfühlen. Ein angenehmes Raumklima, Ordnung und Sauberkeit tragen erheblich zur positiven Wahrnehmung bei.
Während der Besichtigung ist ein höflicher und respektvoller Umgang von der Begrüßung bis zur Verabschiedung unerlässlich – auch bei kritischen oder detaillierten Nachfragen. Käufer treffen eine weitreichende finanzielle Entscheidung und möchten sich die Immobilie in Ruhe ansehen. Daher sollte ausreichend Zeit für eine ausführliche Präsentation eingeplant werden. Ebenso wichtig ist die Nachbereitung: Bleiben Sie mit den Interessenten in Kontakt, beantworten Sie offene Fragen und signalisieren Sie Ihre Verfügbarkeit.
Unser Tipp: Seien Sie selektiv bei der Wahl Ihrer Besucher. Nicht jeder, der eine Besichtigung vereinbart, hat ernsthafte Kaufabsichten. Manche möchten sich nur umsehen oder sammeln Informationen aus anderen Beweggründen. Überprüfen Sie daher vorab, ob es sich um ernsthafte Interessenten handelt, um Ihre Zeit und Mühe sinnvoll zu investieren.
Wie komme ich an einen rechtlich einwandfreien Kaufvertrag
Sicher, Vorlagen im Internet gibt es viele. Doch sind sie wirklich noch auf dem neusten rechtlichen Stand? Und wie können Sie darin individuelle Vereinbarungen zwischen Ihnen und dem Käufer unterbringen? Darüber hinaus geht ohne notarielle Beglaubigung ohnehin nichts.
Unser Tipp: Gehen Sie auf Nummer sicher und lassen Sie den Vertragsentwurf von einem Notar anfertigen, auf den Sie sich zuvor mit dem Käufer geeinigt haben. Erarbeiten Sie etwaige Änderungen gemeinsam mit dem Käufer und lassen Sie den Vertrag erst beurkunden, wenn alle Vertragsänderungen beschlossen sind und die Finanzierungsbestätigung des Käufers vorliegt.
Was ist bei der Objektübergabe zu beachten?
Bei der Objektübergabe sind alle Schlüssel sowie sämtliche relevanten Unterlagen, einschließlich Objekt- und Versicherungsdokumente, an den Käufer zu übergeben. Zudem sollten alle Zählerstände für Strom, Wasser, Gas und andere Versorgungen in einem Übergabeprotokoll festgehalten werden. Dieses Protokoll muss von beiden Parteien unterzeichnet und an die jeweiligen Energieversorger weitergeleitet werden.
Unser Tipp: Führen Sie die Objektübergabe ausschließlich zum vertraglich festgelegten Termin durch. Nur so greifen die vom Notar vorgesehenen Sicherungsmechanismen, die im Kaufvertrag festgehalten wurden, und Sie vermeiden mögliche rechtliche oder finanzielle Risiken.
FAQ FÜR
Vermieter
Welche Pflichten habe ich als Vermieter?
Das Mietrecht ist vielschichtig und wird durch zahlreiche Urteile des Bundesgerichtshofs kontinuierlich weiterentwickelt, was die Rechtslage nicht unbedingt transparenter macht. Vermieter haben insbesondere folgende Pflichten:
- Übergabe der Wohnung zum im Mietvertrag festgelegten Termin, einschließlich der Aushändigung der Schlüssel.
- Sicherstellung der Instandhaltung und Durchführung notwendiger Reparaturen, um den Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zu bewahren sowie die Behebung entstandener Schäden.
- Zustimmung zur Aufnahme enger Familienangehöriger wie Ehepartner, eingetragene Lebenspartner und Kinder, sofern dadurch keine Überbelegung der Wohnung entsteht.
Wann darf ich meinem Mieter außerordentlich kündigen?
Kommt Ihr Mieter mit der Mietzahlung in Verzug, haben Sie das Recht, das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos zu kündigen. Dies ist der Fall, wenn der Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Monaten mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist. Ebenso ist eine fristlose Kündigung zulässig, wenn sich über mehrere Monate hinweg Mietrückstände von mindestens zwei Monatsmieten angesammelt haben.
Auch bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen wie anhaltender Ruhestörung, wiederholten Bedrohungen von Nachbarn oder einer unerlaubten gewerblichen Nutzung der Wohnung können Sie das Mietverhältnis fristlos beenden. Wichtig ist in solchen Fällen, sämtliche Verstöße sorgfältig zu dokumentieren, beispielsweise durch Protokolle oder Polizeiberichte.
Unser Tipp: Bevor Sie eine fristlose Kündigung aussprechen, sollten Sie den Mieter schriftlich abmahnen und ihm eine Frist zur Verhaltensänderung setzen. Die Kündigung selbst muss detailliert begründet und mit entsprechenden Nachweisen untermauert werden. Sie wird wirksam, sobald der Mieter sie erhalten hat.
Wie kündige ich einem Mieter wegen Eigenbedarfs?
Benötigen Sie Ihre Immobilie für sich selbst, enge Angehörige oder Haushaltsmitglieder wie eine Pflegekraft, haben Sie das Recht, Ihrem Mieter wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Ein typischer Fall wäre, wenn die vermietete Wohnung barrierefrei ist, während Ihre eigene es nicht ist, und Ihr Ehepartner aufgrund einer Krankheit auf eine solche Wohnsituation angewiesen ist.
Allerdings unterliegen Eigenbedarfskündigungen einer strengen gerichtlichen Prüfung. Im genannten Beispiel könnte eine Kündigung als nicht stichhaltig angesehen werden, wenn die Gehbehinderung Ihres Ehepartners bereits bestand, als der Mietvertrag abgeschlossen wurde.
Unser Tipp: Begründen Sie die Eigenbedarfskündigung im Schreiben detailliert und nachvollziehbar. Um rechtliche Fallstricke zu vermeiden, empfiehlt es sich, das Kündigungsschreiben vorab von einem Experten prüfen zu lassen.
FAQ FÜR
Mieter
Wie bereite ich mich auf den einen Besichtigungstermin vor?
Da Sie in der Regel nicht der einzige Interessent für eine Wohnung sind, sollten Sie sich sorgfältig auf die Besichtigung vorbereiten. Eine gute Vorbereitung ermöglicht es Ihnen, alle wichtigen Fragen zu klären und gleichzeitig einen positiven Eindruck beim Vermieter zu hinterlassen. Empfehlenswerte Unterlagen für die Bewerbung sind:
- Mieter-Selbstauskunft
- Gehaltsnachweise
- Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
- Schufa-Bonitätsauskunft
- Kopie des aktuellen Personalausweises, Reisepasses oder der Aufenthaltsgenehmigung
Unser Tipp: Ein gepflegtes Erscheinungsbild und ein höflicher Umgangston wirken überzeugender als ein nachlässiges Auftreten oder Unfreundlichkeit. Gleichzeitig sollten Sie sich authentisch verhalten und nicht übertrieben anbiedern. Pünktlichkeit ist dabei ein Muss!
Worauf muss ich im Mietvertrag besonders achten?
Kleinreparaturen und Kündigungsfristen: Das sollten Mieter wissen
Mieter sind verpflichtet, Kleinreparaturen bis zu einer Höhe von 125 Euro pro Reparatur selbst zu zahlen. Allerdings dürfen die jährlichen Kosten hierfür nicht mehr als sechs Prozent der Jahresbruttomiete betragen.
Grundsätzlich beträgt die Kündigungsfrist für Mieter drei Monate. Nach einer Kündigung kann der Mieter ohne Angabe von Gründen zum Ende des übernächsten Monats ausziehen. Allerdings gibt es Ausnahmen:
- Sperrfristen: Manche Mietverträge enthalten Klauseln, die beide Parteien verpflichten, für einen bestimmten Zeitraum – maximal vier Jahre – nicht zu kündigen.
- Befristete Mietverträge: Hier wird die Dauer des Mietverhältnisses bereits vor Einzug festgelegt, sodass eine ordentliche Kündigung während der Laufzeit ausgeschlossen ist.
Unser Tipp: Lesen Sie den Mietvertrag sorgfältig durch und klären Sie eventuelle Unklarheiten, bevor Sie ihn unterschreiben.
Wie setzen sich Mietkosten zusammen?
Die Mietkosten setzen sich aus dem Kaltmietpreis und den Nebenkosten zusammen.
Unser Tipp: Achten Sie auf Zusatzkosten wie GEZ, Strom, Internet etc., denn diese sind meist nicht in der Miete enthalten.
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